Das Grundpfandrecht ist eine Sicherungsart im Immobilienrecht, die dem Gläubiger eine Sicherheit für die Erfüllung einer Forderung gewährt, indem eine Immobilie als Pfand dient. Es gibt zwei Hauptarten von Grundpfandrechten: die Hypothek und die Grundschuld.
Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht. Das bedeutet, dass die Hypothek untrennbar mit einer bestimmten Forderung (z. B. einem Darlehen) verbunden ist. Sie entsteht, wenn eine Forderung besteht und dient zur Sicherung dieser Forderung. Die Hypothek existiert nur, solange auch die gesicherte Forderung existiert. Wenn die Forderung also erlischt, erlischt auch die Hypothek. Kann der Schuldner seine Verbindlichkeit nicht erfüllen, hat der Gläubiger das Recht, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben.
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Die Grundschuld ist ein nicht-akzessorisches Grundpfandrecht. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Sie besteht unabhängig von einer Forderung und kann für verschiedene Zwecke verwendet werden. Oftmals wird sie zur Sicherung von Darlehen eingesetzt, bietet aber mehr Flexibilität. So kann diese zum Beispiel bei einem Verkauf auf den neuen Immobilienbesitzer übertragen werden. Per Definition bietet die Grundschuld einer Bank also Sicherheit, indem die Zahlung eines Geldbetrags durch ein Recht an einem Grundstück abgesichert wird. Die Grundschuld besteht unabhängig von der zugrunde liegenden Forderung. Selbst wenn die gesicherte Forderung erlischt, bleibt die Grundschuld bestehen. Auch bei der Grundschuld hat der Gläubiger das Recht zur Zwangsvollstreckung, wenn der Schuldner nicht zahlt.
In der Praxis wird die Grundschuld häufiger verwendet, da sie flexibler ist und Banken sie bevorzugen. Bei Rückzahlung eines Darlehens kann die Grundschuld bestehen bleiben und für weitere Kredite verwendet werden.
Die Hypothek wird heute seltener verwendet, da sie durch die Akzessorität komplizierter zu handhaben ist.
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